CON NUESTROS MEJORES DESEOS PARA EL NUEVO AÑO 2013

EL VALOR DE LA PROPIEDAD: LA METÁFORA DEL COCHE Y SUS EXTRAS

   ¿Alguien compraría un coche sin comprobar y asegurarse que todas las características y prestaciones que le venden son correctas? 

      Pues eso es lo que miles, podrían ser perfectamente millones de propietarios de Bienes inmuebles en España, NO hacen cuando realizan la compra o adquisición de esa propiedad.

     Se podría decir que lo comprueban, ya que leen en la nota simple la ocupación y superficie de esa finca situada tal como indican las referencias que se exponen, e incluso aseguran que lo han visto con la ortofoto en la página de la Sede virtual del Catastro. 

      Es verdad, se revisa a través de su Nota Simple en la que se describe que es una finca de X metros cuadrados situada al Norte con "P" al Sur con "J" al Este "H" y al Oeste "L" y a continuación en función de esa información pagan el precio de ésta. Pero ¿es cierto que lo que se expone es físicamente real o existe tal como lo describen?

       Vamos entonces a realizar una sutil comparación con la compra de un coche.

        En primer lugar, cuando queremos comprar un coche vamos al concesionario, elegimos el coche que nos gusta y esperamos a que el comercial se ponga en contacto con nosotros para recogerlo.

Llega ese día y voy al concesionario para llevármelo.

      Me acerco y compruebo que ese coche es de la marca TAL con las prestaciones elegidas con anterioridad: diesel  2.0 TDI motor 150cv, 6 velocidades, color rojo efecto perla y llantas 17”. 

      Abro capó, maletero, compruebo que el interior coincide con asientos deportivos en tapicería “Alcántara” que había escogido y además verifico que los accesorios que el comercial me obsequió el día que nos lo vendió están incluidos. 

      Abro las puertas del coche, me siento y veo el gps navegador y observo que las alfombrillas decoradas de tejido son las acordadas. Perfecto. Tengo mi coche tal como lo elegí. 

       Entonces a partir de ese momento pago y me lo llevo. Y si hubiera algún problema o no me hubiera dado cuenta de algo que había pagado y no está incluido, tengo mi garantía a dos años.

    ¿Sería capaz alguien de negar que no comprueba in situ físicamente, que todo lo que ha comprado, se encuentra en el coche que se va a llevar? 

      Ahora nos encontramos en el caso de un Bien Inmueble Rústico o Urbano (el caso de una reparcelación no delimitada en terreno por ejemplo), con (en algunos casos) una ficha registral "Tal", con nº de folio, etc... y una Referencia Catastral "SSSS".

    Coteja que los metros cuadrados escritos, coinciden con los metros cuadrados que voy a pagar y corresonde a un valor de X€. En bastantes ocasiones, el futuro propietario va al terreno con el actual propietario y éste último, con un movimiento de manos le indica a grosso modo, lo que va a comprar. ¡¡Y nos quedamos tan tranquilos!!

     Es evidente que no conocen el alcance del problema, hasta que llega el día en que este último comprador, quiere construir, vender, vallar, etc … su Bien. Es ahí cuando necesita saber exactamente dónde está y si realmente tiene esos metros cuadrados.

     Nos podemos encontrar que multitud de trabas: no se conocen las lindes correctamente en terreno, no coinciden los metros cuadrados comprados con lo existente, alguien ha vallado antes que yo y la valla ocupa parte de mi parcela, etc ... 

 

    ¿Qué hacer? ¿A quién acudir? ¿Acudimos al Registro? ¿Al Catastro?.¿Quién nos garantiza el bien tangible?

  Una parcela correcta y perfectamente deslindada, georreferenciada y superficiada, evitaría la indeterminación y la inseguridad que actualmente existe en el sistema.

     Se precisa pues, de un cambio de legislación que ampare al propietario estructurando una metodología acorde con lo que actualmente se está demandando: un registro gráfico deslindado y georreferenciado obligatorio de los bienes inmuebles.

 

 

DEMILIMITACIÓN DE LA PROPIEDAD, SOLUCIONES A LITIGIOS JUDICIALES, EXTRAJUDICIALES Y DE MEDIACIÓN

   El pasado 4 de octubre, asistimos a las jornadas celebradas en la delegación del Colegio de Abogados de Marbella, en la que se expusieron con claridad, las competencias y habilidades en los litigios referentes a la propiedad inmobiliaria, de los Ingenieros Técnicos en Topografía.

   También se presentaron, las diferentes vías de solución a los problemas de propiedad como son los deslindes, cabidas e inmatriculaciones.

DIFERENTES VÍAS DE SOLUCIÓN A LITIGIOS DE LA PROPIEDAD

JUDICIAL:

                Jurisdicción voluntaria.

                Expediente de deslinde y amojonamiento  (art. 2061 y ss
                L.E.Civil).  

                Expediente de dominio por inmatriculación.

VÍA EXTRAJUDICIAL:

Acta de presencia y notoriedad (art. 53-10 de la ley 13/96). Modificar superficies y rectificar linderos fijos.

Certificaciones Catastrales: rectificar las cabidas de aquellas fincas cuyos linderos sean fijos o sobre los que existan dudas sobre la identidad de las fincas y/o alteración de sus linderos. Se hace mediante una descripción descriptiva y gráfica de la finca.

Certificación o informe técnico competente: rectificar cabidas cuando el exceso es inferior a la 1/5 de la cabida inscrita.

Simples manifestaciones: cuando el exceso de cabida no supere 1/20 de lo inscrito.

MIXTA:

Acta de notoriedad del artículo 200 LH. Conferida por el art. 203 p.8 L.H. traslado al juez para su conformidad tras informar al M. Fiscal.

MEDIACIÓN en asuntos civiles y mercantiles (Ley 5/2012 de 6 de julio):

         La mediación consiste en dar soluciones prácticas, efectivas y rentables con la intervención de un profesional, que facilitará la resolución del conflicto por las propias partes de una manera neutral, equitativa y conservando el control hasta el final del conflicto.

            Una vía bastante interesante, que gracias a su aprobación en julio de este año, hace posible una ordenación general de la mediación aplicable a los diversos asuntos civiles y mercantiles Ley de mediación en asustos civiles y mercantiles.

   Todos estos caminos para llegar a una posible solución, son consecuencia de la indefinición de esa propiedad.

¿Pero qué entidad o quién en España te asegura y te define tu propiedad material? ¿El Catastro, el Registro? ..., pienso que no ¿Quién te dice que esa propiedad evidente, palpable tiene esta forma, características y se encuentra situada ahí?  

    Hasta que se legisle en referencia a la propiedad como porción  deslindado de terreno georreferenciado, continuaremos necesitando las vías a los litigios anteriormente expuestos, que en algunas ocasiones se alargan en el tiempo más de lo esperado.
   
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BGR: ¿BASE GRÁFICA REGISTRAL EN MANOS DE LOS PROPIETARIOS DE LAS FINCAS?

   Hasta hace unos meses tenía muy claro en qué consistía una Finca Registral: porción de territorio intangible delimitada por el dominio de una o de varias personas inscritas en el Registro de la Propiedad.

   Ahora bien, desde hace algún tiempo en los Registros de la Propiedad, se están entregando junto con las Fincas Registrales, las Bases Gráficas Registrales.

… Pero se tiene claro ¿qué es una Base Gráfica Registral y qué efectos jurídicos tienen?

BASE GRÁFICA REGISTRAL:

   La Base Gráfica Registral de una finca, es la traducción sobre imágenes del territorio de la descripción literaria que de la misma se hace en el Registro de la Propiedad.

   Apoyándose en determinados criterios que nacen del artículo 9.1 último párrafo de la Ley Hipotecaria, los Registradores han comenzado a “VALIDAR” (*) sobre imágenes del territorio el perímetro gráfico de cada una de las fincas registrales que se hallan inscritas.

   VALIDAR (*): se entiende por validación la operación de naturaleza registral en virtud de la cual el REGISTRADOR AFIRMA BAJO SU RESPONSABILIDAD la correspondencia identificativa entre la base gráfica de una finca y la descripción literario que de ella se realiza en el Registro.

Texto extraído: Registradores de Cataluña

EFECTOS JURÍDICOS DE LAS BASES GRÁFICAS REGISTRALES:

   La Base gráfica inscrita de una finca en el registro de la propiedad no es un simple dato de hecho ni un dato descriptivo, sino muchísimo más, es lo que jurídicamente delimita, y por tanto define y distingue de manera exclusiva y excluyente, la extensión objetiva del derecho subjetivo que se califica, se inscribe se publica y por todo ello, se PROTEGE LEGALMENTE.

   El Registro por lo tanto proclama quién es dueño y DE QUÉ es dueño. 

Texto extraído: Efectos jurídicos de las Bases Registrales

 

    Resumiendo, podemos decir que algo que es intangible, Finca Registral, se hace tangible, se materializa en el territorio, a través de las Bases Gráficas Registrales, teniendo de esta forma su delimitación efectos jurídicos. 

   ¿Tenemos conocimiento la sociedad de la trascendencia de una Base Gráfica Registral? 

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