1.- Conocer a qué tipo de
vivienda ilegal pertenece.
a) Viviendas que están
disconformes con la normativa urbanística por infracción vigente. Estas viviendas ubicadas en suelos de especial
protección, dominio público o en suelos con riesgos naturales (inundaciones,
erosión …).
b) Viviendas que están fuera de
ordenación. Son
aquellas que están disconformes con la normativa urbanística y no se pueden
adaptar a la legalidad vigente. Pueden haberse construido de manera legal, pero
al cambiarse la normativa, han pasado a ser ilegales, o se han construido de
manera ilegal, pero ya al transcurrir el periodo de prescripción de la
infracción sin que la Administración haya actuado, ha prescrito la acción.
c) Viviendas que cumplen la
normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones y
documentación que exige la legislación. En este caso forman parte aquellas viviendas
que carecen de algún documento necesario (certificado final de obra, seguro
decenal, licencia de ocupación, declaración de obra nueva…) o se han construido
sin licencia y sin ningún tipo de supervisión.
2.- ¿Se puede legalizar?
En el caso a) NO. La infracción no prescribe jamás.
En el caso b) SI. Nos
encontraríamos con los Asimilados fuera de ordenación o Viviendas Fuera de
Ordenación, según sea el caso.(*)
En el caso c) SI. Las
leyes autonómicas permiten tramitar un expediente de legalización, a
posteriori, con independencia de las sanciones disciplinarias que procedan.(*)
3.- ¿Qué hacer?
Si usted es uno de los propietarios de una vivienda
situada en Suelo No Urbanizable, el primer paso a dar, será conocer si en el Ayuntamiento donde se encuentra ubicada, existen las solicitudes y trámites
necesarios para su posible legalización y ponerse en manos de profesionales, quienes
redactarán y generarán toda la documentación necesaria para su correcta
legalización, estudiando con anterioridad cada caso.
OBSERVACIONES (*):
RÉGIMEN DE SITUACIÓN DE
ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN
La Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación
se reconocerá para aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras,
construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística,
fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya ha prescrito, es
decir, ha transcurrido el plazo establecido legalmente- art 185.1 de la LOUA
(anteriormente 4 años, desde la Ley 2/2012 de modificación de la Ley de
Ordenación Urbanística de Andalucía , el plazo se establece en 6 años) sin que
por parte de esta Administración se hubiera instruido expediente y recaído
resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.
Solo se aplicará el régimen de asimilación a la
situación legal de fuera de ordenación cuando no se dé ninguna de las
siguientes circunstancias:
- Que no hayan transcurrido más de cuatro años desde la finalización total de las obras. (ahora 6)
- Que las obras, construcciones o instalaciones invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial.
- Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.
- Los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Dicho reconocimiento será título suficiente para la prestación de los servicios
por Empresa Suministradora- artº 175 de la Ley de Ordenación Urbanística de
Andalucía.
RÉGIMEN DE SITUACIÓN DE FUERA
DE ORDENACIÓN
La Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2007
(LOUA) establece que las construcciones o edificaciones existentes al tiempo de
la aprobación de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes
con los mismos, quedarán en situación legal de fuera de ordenación. Con
carácter general sólo podrán realizarse obras de reparación y conservación que
exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al
destino establecido.
EDIFICACIONES EXISTENTES EN
SUELO NO URBANIZABLE ANTES DE LA LEY 19/1975 DE 2 DE MAYO: VIVIENDAS FUERA DE
ORDENACIÓN
Según establece el Decreto 2/2012 de 10 de Enero
por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes
en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, las edificaciones
aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975,
de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no
urbanizable, que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística,
estarán en situación legal de fuera de ordenación.
Las personas titulares de edificaciones
construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de
mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente
y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento
certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de
ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo
3.3.
Para estas edificaciones en situación legal de fuera de ordenación procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización, si se mantiene el uso originario o, en el supuesto de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se ajustará al régimen aplicable a dichos suelos.
Para estas edificaciones en situación legal de fuera de ordenación procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización, si se mantiene el uso originario o, en el supuesto de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se ajustará al régimen aplicable a dichos suelos.
