¿QUÉ ES LA DELIMITACIÓN JURÍDICA DE UNA FINCA?

    El martes 4 de junio, asistimos a la II Jornada sobre la Delimitación jurídica y topográfica de las fincas en el Salón de Actos de la Diputación de Granada.

    En ella, confluimos profesionales de diferentes campos, Ingenieros Técnicos en Topografía, Registradores, Notarios, Abogados, Arquitectos, Geógrafos, etc... con una clara necesidad: conocer las diferentes opiniones, en relación a la delimitación gráfica de una finca o parcela, con efectos jurídicos.

    Fueron 6 horas intensas, con gran variedad de criterios en función del colectivo al que se representaba. Pocas horas, a nuestro parecer, para poder desarrollar, aclarar y definir puntos en común en un tema trascendental para los propietarios de Bienes Inmuebles de este país.  

    A continuación, trataré de exponer y resumir  lo que cada uno de los ponentes manifestó. Gracias a todos ellos por sus exposiciones, claras, concisas y amenas.

1.- LA DIPUTACIÓN DE GRANADA AL SERVICIO DEL TERRITORIO. LAS NUEVAS TECNOLOGÍAS.

     

  Ponentes: Dña. María Carmen Mateos López y D. Pedro Borregón Rodríguez.

    Punto de vista de: la Administración.

  Idea principal: el papel importante que tiene una correcta definición y ordenación del Territorio, para cualquier tipo de actuación que necesite llevar a cabo la Administración (recomendamos el artículo en este blog La cartografía actualizada necesaria para la extinción de incedios), usando las nuevas tecnologías que están a nuestro alcance.

   Herramientas: SIGGRA. Es un SIG desarrollado por el Centro de Información del Territorio dependiente del Servicio de Información del Territorio y Urbanismo, abierto al público  como visor previo registro. Una herramienta al servicio del ciudadano con información cartográfica de la provincia de Granada desde la que podremos descargar, activar capas y conectar con otros servidores (Web Map Service).

2.- PROBLEMAS DE LA IDENTIFICACIÓN Y DELIMITACIÓN DE FINCAS EN LA NEGOCIACIÓN INMOBILIARIA Y EN LA ACTIVIDAD DE TASACIÓN.

  Ponente: D. Javier García-Valdecasas y Alex.

  Punto de vista de: Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

  Idea Principal: Problemas en el mercado inmobiliario de tasación, causados por la incertidumbre a la hora de localizar e identificar la finca, objeto del contrato.

   De todos es conocido, que la seguridad jurídica empieza a partir de los precontratos. En ese pre-contrato se precisa de la identificación de la finca registral y su delimitación, que a veces es compleja e incluso puede llegar a ser imposible. Como consecuencia de esta falta de delimitación, aparece la inseguridad por parte de los compradores, teniendo como resultado la ruptura en la negociación y una anulación contractual por el propio cuerpo del contrato. 

    Esta desavenencia da lugar a responsabilidades con una indemnización por los daños causados  ¿quién corre con los gastos hasta ahora producidos?.

Ejemplos que se encuentran en las tasaciones inmobiliarias:

*Desfase entre la superficie real de las fincas, la escriturada, la catastrada o la registral.

*Desconocimiento de las lindes.

*En fincas ejecutadas judicialmente, los propietarios no colaboran o desconocen las lindes de éstas.

 *El Tribunal Superior ha sentenciado que cuando la superficie de una finca comprada difiere de la superficie real, existe un incumplimiento del contrato.  

 *Finca Registral no existe: se agotó la finca o existe una doble inmatriculación.

            

    Se demanda: legislar para dar una seguridad jurídica en la delimitación y representación gráfica de las fincas, ya que como se lee en el Art. 7 de la Orden ECO, se precisa de un técnico competente en la identificación física del inmueble, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación. En este punto el Ingeniero Técnico en Topografía juega un papel fundamental como técnico que resuelve, localizando, delimitando y superficiando la propiedad, con la mayor rigurosidad posible, en base a la documentación facilitada.

3.- PROBLEMÁTICA DE LA IDENTIFICACIÓN DE FINCAS DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA ABOGACÍA.

      Ponente: D. José Manuel Acosta Martínez.

      Punto de vista de: colectivo de abogados.   

   Idea Principal: armonizar conceptos jurídicos con conceptos físicos para que se gane en seguridad jurídica.

      El ciudadano que necesita a un abogado por un tema de Bienes Inmuebles, en la mayoría de los casos es debido a los títulos que posee, que están incompletos, e incluso carecen de títulos. 

       La legislación española ampara al propietario, el problema está en las enmarañadas descripciones literales, que no se expresan con la claridad y exactitud necesarias en relación a la situación, a los linderos y a las superficies.

      El Código Civil regula en numerosos artículos el tema de la propiedad, destacando los siguientes artículos,

*Art. 348: constitución del derecho de propiedad.

*Art. 350: el dueño es dueño de su superficie.

*Art. 353: la identificación por la alteración.

*Art. 387: si existe un error en deslinde o amojonamiento, el error se distribuirá proporcionalmente.

*Art. 1469 y siguientes: se insiste en la redacción del contrato. Debe ser clara, precisa y concreta.                                                               

       Se demanda: una mejora en la descripción del bien inmueble a la hora de redactar los documentos privados por parte del abogado, representando la realidad física en la que no quepa posibilidad sino certeza. Deslindar con control judicial.

       En el caso de existir duda en la delimitación de los Bienes Inmubles, existe la prueba pericial, con medios suficientes para llegar a un acuerdo o realizar una acción reivinicatoria del título del dominio e identificación del objeto de forma clara. De nuevo el Ingeniero Técnico en Topografía, como perito, tendrá un papel fundamental en la resolución de este tipo de conflictos.

4.- LA CONCILIACIÓN JURÍDICO-GEOGRÁFICA ENTRE LOS DISTINTOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA Y TOPOGRÁFICA.

       Ponente: D. César Belda Casanova.

       Punto de vista de: notarial.

   Idea Principal: se necesita una conciliación entre los dos sistemas que actualmente existen, el jurídico y el gráfico.

   Durante muchos años, se estuvieron modificado bienes inmuebles sin necesidad de una representación gráfica de los mismos. Las escrituras, que daban el título de propiedad sobre este bien, contenían descripciones literales, linderos y superficies, en las que en muchas ocasiones no se decía la verdad, bien para pagar menos (superficie menor que la real) o bien para inmatricular (superficie mayor que la real), por lo que el comprador desconocía la realidad del bien.

        En el año 1996 el legislador se da cuenta de la necesidad de conciliar escrituras literales con representación gráfica del terreno y en el 2003 da un paso más, queriendo coordinar notario-catastro-registro.

         De esta forma para inmatricular una finca por parte del Registrador, debe estar previamente inscrita en el Catastro.

         La base gráfica catastral tiene trascendencia jurídica, de manera que si el título del catastro es posterior a la inscripción en el Registro, la inscripción que prevalece es la Catastral.

      Se demanda: trabajar con una red de técnicos (los Ingenieros Técnicos en Topografía son los técnicos mejor preparados para este fin), identificados con sus DNI electrónicos, cumpliendo de esta forma la ISO 19652 y con las Bases Gráficas Catastrales. Nos encontramos con tres supuestos:
1.- No existe discrepancia entre realidad y catastro, adapto las fincas a la situación catastral dentro de unas tolerancias.

2.- Discrepancias entre la realidad y catastro, subsanación de discrepancias salvaguardando los derechos de los colindantes.

3.- Conciliación Registral.

       Herramientas: actualmente el Notario ha desarrollado un programa llamado Ramón LLul, con el que es dotado de una herramienta que le permite comprobar la geometría de las parcelas catastrales implicadas en diversos tipos de operaciones (agregación, segregación, división o deslinde), de tal forma que puede comprobar la bondad de las operaciones de las fincas aportadas por el cliente y las calculadas por esta aplicación.

       Tiene como base gráfica la cartografía catastral.

5.- LA DELIMITACIÓN JURÍDICO-GEOGRÁFICA  DE LAS FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: NECESIDAD, REQUISITOS Y EFECTOS.

       Ponente: D. Joaquín Delgado Ramos.

       Punto de vista: del Registro de la Propiedad.

     Idea Principal: la delimitación de la finca registral, llamadas Bases Gráficas Registrales, como un concepto jurídico. Protección de la titularidad inscrita con definición geométrica de las fincas.

El Registro de la Propiedad da:

*Autonomía de voluntad y respeto de legalidad (catastro no).

*Principio de prioridad.

*Fe de dónde empieza y dónde acaba el derecho.

*Principio de legitimación registral (oponobilidad de lo inscrito).

*Principio de fe pública Registral.

      Se demanda: bases gráficas georreferenciadas con efectos jurídicos, evitando de esta forma las descripciones literales que no sirven para identificar y definir las fincas. Se precisa de un sistema eficiente donde el legislador obligue a que todo propietario que quiera inscribir su finca, aporte finca georreferenciada delimitada con coordenadas referidas al sistema nacional cartográfico. En ningún caso habla de deslindar la propiedad. Se podría inscribir sin tener en cuenta a los colindantes.

     

       Herramientas: actualmente el Registrador de la propiedad utiliza un programa informático denominado Geobase, que sirve para "asociar gráficamente" información territorial a la finca registral y para atender las necesidades de calificación registral. Es una cartografía paralela a la cartografía catastral, creada con un único fin: dar el varlo jurídico necesario de la representación gráfica de la finca, acogiéndose al Art. 9 de la Ley Hipotecaria.

6.- HACIA UN MODELO INTEGRAL Y HOMOGÉNEO PARA LA DELIMITACIÓN PRECISA E INDUBITADA DE FINCAS MEDIANTE SU DEFINICIÓN TOPOGRÁFICA.

     Ponente: D. Miguel Ángel Castilla Blázquez.

     Punto de vista: del Colegio de Ingenieros Técnicos en Topografía.

     Idea Principal: el Ingeniero Técnico en Topografía cumple un papel fundamental y necesario para dar fiabilidad y validez a la delimitación y representación gráfica de un bien inmueble. 

     Hasta ahora las Bases Gráficas del Catastro son las que ampara la ley, según  el RDL 1/2004 TRLCI y la LES 2/2011, en las que podemos leer: la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporarán a los documentos públicos, a los procedimientos administrativos y al Registro de la Propiedad.

       Además según la Ley Hipotecaria Art. 9 en fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad sin base gráfica, se podrá completar la identificación de la finca, inscorporándose al título, una base gráfica o  una base definida topográficamente con arreglo al sistema de coordenadas geográficas de las Redes geodésicas nacionales.

      Se demanda: un mayor diálogo y un mayor vínculo entre Registrador-Notario-Catastro y el Ingeniero Técnico de Topografía, trabajando juntos en la mejora del sistema. El legislador debe dar la seguridad jurídica de la definición gráfica de la finca. 

       Si recapacitamos y organizamos la información y las propuestas realizadas en estas jornadas, podríamos sintetizar la gran necesidad de todos los colectivos que trabajamos con la delimitación de los Bienes Inmuebles, por salvaguardar los derechos jurídicos en base a una realidad física, real y existente.

       Es hora de que el legislador reaccione ante estas carencias que no dan seguridad a parte del tráfico inmobiliario, dejando al propietario, comprador o vendedor en una indefensión que en la mayoría de los casos deberá resolver en los juzgados. Grandes cambios con buenas medidas, la delimitación jurídica de una finca no es todavía una realidad.