sábado, 15 de septiembre de 2018

SENTIMIENTOS ENFRENTADOS EN EL NUEVO DESLINDE MARÍTIMO TERRESTRE DE PEDRALEJO



Para poder entender un poco la situación del título de este artículo, es necesario dedicar un poco de tiempo a conocer qué es y cómo se regula el Dominio Público Marítimo Terrestre (DPMT).

En esta breve introducción se relacionarán y explicarán los términos necesarios para la comprensión de este artículo de forma esquemática y concisa, obtenidos de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de Costas y el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas.

Según se establece en la Constitución española del año 1978 el DPMT lo constituyen la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial, las aguas interiores y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.

         Los bienes que constituyen el DPMT vienen regulados en los Art. 3, 4 y 5 de la Ley de Costas y los artículos 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del Reglamento General de Costas y cabe destacar las diferentes limitaciones sobre los terrenos colindantes para su protección:

·Servidumbre de tránsito: 6m de franja sobre propiedad privada necesarios para el paso por el litoral.
·Servidumbre de protección: son propiedad privada colindante al DP y que estará sujeta a limitaciones por su cercanía a la ribera del mar. Se encuentra definido por 20m en suelo urbano y 100m en suelo no urbanizado y que no tienen derechos urbanísticos adquiridos.
·Zona de influencia: definida por 500m en la que el planificador dará pautas en pro de no ejecutar pantallas arquitectónicas en el borde de la costa.

La línea desde la que se mide la Zona de Servidumbre Pública (ZSP), es el límite interior de ribera del mar. Dicha ribera incluye la zona marítimo terrestre que es el espacio comprendido entre la bajamar máxima viva equinoccial y el límite donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la pleamar máxima viva equinoccial, extendiéndose también por las márgenes de los ríos hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas.


    ¿Qué es Pedregalejo? Es un barrio situado en el distrito Este de Málaga, en el que nos encontramos dos zonas bien diferenciadas: la playa compuesta por lo que antiguamente era el barrio de los pescadores y otra zona que alberga las residencias de verano de la alta burguesía malagueña de finales del s. XIX y principios del s.XX.


         Hoy día este barrio no mantiene la antigua actividad pesquera que le dio origen, adaptándose al uso turístico de la costa del sol, que ofrece bares, chiringuitos y apartamentos turísticos entre otros.


         El expediente instruido por la Demarcación de Costas del Departamento en Málaga relativo al deslinde del dominio público marítimo-terrestre del tramo de costa, corresponde a algo más de 580 metros en el Paseo de Pedregalejo, que se define desde la C/ Varadero hasta el Paseo Marítimo el Pedregal nº 70, en el término municipal de Málaga.


           Con este nuevo deslinde, las construcciones objeto de este artículo pasan de estar en la Zona de Dominio Público a zona de servidumbre de protección, donde tendrán una serie de limitaciones, como son la prohibición de nuevas construcciones, viviendas u hoteles de ningún tipo, no se permite ampliar el volumen, altura ni superficie de las edificaciones existentes y un gran beneficio para quienes las habitan: ya se pueden inscribir sin problemas en el Registro de la Propiedad.

          Una zona de fuertes sentimientos enfrentados para los ciudadanos de Málaga, donde unos la ven como un claro ejemplo de ocupación de un dominio público con el que se ha especulado, que perdió su uso tradicional hace décadas transformándose en bares de copas y restaurantes y con un altísimo coste económico al tener que construirse espigones que salvaguardaran los muros y paseos marítimos construidos, modificando de esta manera las corrientes marinas. Donde se procedió a la construcción de nuevos espigones con la destrucción parcial de alguno de los ya construidos. Un valor estético actual nulo, que perdió todo el encanto de la antigüedad y donde se arrasó con una parte del fondo marino que era lo que precisamente le había dado su razón de ser al barrio de pescadores. 

          Otros en cambio, sus moradores, lo ven como un alivio, ya que pueden respirar tranquilos al alcanzar una total seguridad urbanística para sus propiedades, que pueden ser inscritas sin problemas en el Registro de la Propiedad. 

       Para unos dejadez y permisividad y para otros tranquilidad.
         



                  




 Como Ingeniero Técnico en Topografía, puedo decir, que los futuros propietarios y actuales moradores de estas construcciones, sólo podrán inscribir en el Registro, aquello que se encuentre fuera de la zona de dominio público: las edificaciones se encuentran dentro de la servidumbre de protección y otros elementos existentes en el terreno, como los porches y terrazas, se encuentran dentro de la servidumbre de paso que deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento. Dominio privado, con diferentes situaciones jurídicas.

En estos casos, se tendrá que delimitar con precisión y georreferenciar aquello que es admisible para inscribir, con la seguridad jurídica que define este nuevo deslinde.


Precisarán por tanto de certificados de georreferenciación realizados por profesionales conocedores de la delimitación y de los conocimientos necesarios que les dará esa tan deseada posesión.

Documentación:





domingo, 22 de julio de 2018

ASTROLABIOS: LOS ANTEPASADOS DEL POSICIONAMIENTO POR SATÉLITE



Astrolabio taifa de Ibrāhīm ibn Sa’īd al-Shalī, Toledo, 460 H (1067-1068 d.C.)
Museo de Historia de la Ciencia de Oxford 

En multitud de ocasiones al visitar los museos en diferentes puntos del mundo, he encontrado en sus exposiciones un instrumento bellísimo, complejo y a la vez enigmático, llamado astrolabio. Aprovechando esta tarde de verano, a la caída del sol, trataré de exponer de forma resumida, cómo surgió, qué es y para qué sirve este ingenioso artilugio.

El astrolabio es un instrumento de precisión que representa de forma bidimensional el cuerpo celeste, cuyo principal uso es el astronómico. Poco a poco, con el progresivo desarrollo, tuvo otros usos como medir el tiempo y las direcciones geográficas.

Su origen se remonta a Grecia en torno al s. I a. C. y en manos del Islam, a partir del s. VIII se revistió de una dimensión suntuaria como instrumento al servicio de la religión y del poder civil. Lo introdujo el astrónomo alejandrino, Claudio Ptolomeo y su fundamento teórico es la proyección estereográfica de la esfera celeste sobre el plano del Ecuador, formulada por Hiparco de Nicea en el s. II a.C. y recogida posteriormente por Ptolomeo tanto en su obra Planisphaerium como en su tratado astronómico Almagesto.

Al Andalus, fue pionera en Europa desarrollando los astrolabios quedando reflejado su influencia islámica en los nombres de algunas estrellas: cenit, nadir, azimut… Los Reyes Católicos continuaron expandiendo los astrolabios por toda Europa.

 Todos los astrolabios son de forma circular con un sistema de suspensión en su parte superior y su diámetro oscila entre 10cm y 30cm, con un peso que rondaba entre los 0.5kg y 2kg. Como hemos comentado con anterioridad, este instrumento tan complejo tiene multitud de usos:


  • Uso astronómico:
· Determinación de la posición del sol y las estrellas  respecto al horizonte local y eclíptica.
·  Conversión de coordeandas celestes.
·  Determinación de la altitud meridiana del sol cada día      del año.
·  Determinación de la altitud de cada una de las estrellas de la araña.
·  Posición de la luna y los planetas usando las estrellas de  la araña como referencia.
  • Uso topométrico y reloj:
·   Medida de alturas y profundidades.
·   Distancias horizontales (anchura de ríos, valles…)
·   Medida de las horas diurnas y nocturas.
·   Determinación del crepúsculo matutino y vespertino.

El astrolabio se compone de las siguienes partes:


  • La madre es una lámina, generalmente de bronce, hueca por uno de sus lados para la colocación del tímpano y la araña. En la periferia de dicho lado está el limbo, y en su parte superior hay una anilla de sujeción, que se une a la madre por una pieza que se conoce como trono. Su dorso, también grabado, sirve así mismo para diferentes usos.
  •  El tímpano es una placa, de apenas medio milímetro de espesor, grabada con las coordenadas de la esfera celeste para una latitud terrestre determinada (y sólo para esa latitud, motivo por el cual cada astrolabio puede venir provisto con varios tímpanos, cada uno adaptado a una latitud concreta). En esta lámina aparecen grabados el cenit, el horizonte, las líneas de altura, el acimut, el ecuador y los círculos de Cáncer y Capricornio, incluyendo una inscripción en su centro con la latitud y la lista de ciudades en que se puede usar, así como las líneas de almucantarat. El tímpano también nos muestra algunas curvas situadas por debajo del horizonte (y por ello no visibles) como son las de las líneas crepusculares. Son también las láminas las que llevan grabadas las curvas horarias que permiten el uso del astrolabio como reloj. Adicionalmente, los astrolabios andalusíes añaden, intercaladas, las marcas de las cinco horas de rezo que establece el Islam.
  • El limbo situado en el borde exterior de la madre, está graduado en sentido horario en horas y/o grados.
  • La araña es un buscador de estrellas, así como del Sol. Su eje central marca la posición del polo norte de la esfera celeste (estrella polar). En la araña están representadas algunas de las estrellas más visibles y la eclíptica. Ésta, el camino que aparentemente recorre el Sol a lo largo del año por la esfera celeste, se muestra mediante un círculo más grueso, el círculo de la eclíptica, en el cual generalmente vienen indicados los signos del zodíaco. Las estrellas aparecen como una especie de uñas o flechitas.
  • La regla situada sobre la araña, se usa para alinear la fecha (sobre el círculo de la eclíptica), con la hora (en el limbo) correcta sobre el círculo horario, así como para otras medidas.
  • La alidada se usa para medir las alturas de los astros sobre el horizonte mediante las pínulas, que son dos planos que se alzan perpendiculares sobre la alidada, con un orificio en su centro.
  • El dorso del astrolabio recoge todas las observaciones y medidas se realizan en el dorso de la madre, con la ayuda de la alidada. Además de la graduación en grados situada en el borde del dorso del astrolabio, éste tiene, además, lo que se conoce como cuadrado de sombras y un calendario zodiacal.
  • Anilla o argolla de suspensión es de donde se cuelga el astrolabio para hacer mediciones. 


El manejo de este instrumento no era nada fácil y muchos científicos requerían de un largo período de tiempo para utilizarlo y leerlo con soltura. Eso sí una vez controlado, aportaba una gran y muy valiosa información.






Un instrumento fascinante al que le tengo bastante respeto. Espero algún día (aún no le he puesto fecha), poder aprender a manejarlo tal como aquellos grandes cartógrafos del pasado lo emplearon en sus múltiples y espectaculares viajes cartografiando el mundo.


Vídeos sobre el uso de astrolabios: 

Documentación:


jueves, 15 de marzo de 2018

NINGÚN MOVIMIENTO CAE EN SACO ROTO


   Hace más de un año, realizamos la delimitación de una parcela urbana atendiendo a las indicaciones de los propietarios, que a su vez se guiaban de las delimitaciones físicas existentes en el terreno.

   Medimos, superficiamos y realizamos el Informe Técnico correspondiente.


   Estos cientes, extranjeros, habiendo estudiado mi informe técnico (que no pericial), volvieron a contactar conmigo porque la superficie definida por los límites materiales en el terreno, la superficie de escritura y la superficie existente en la cartografía catastral variaban alrededor de 300 m2 (aclarar que la parcela tiene aproximadamente 1800 m2 +/- 300m2).

   Sorprendidos me preguntaron, ¿cuál es la superficie "real"?
Esa respuesta no se puede responder con un "esta superficie", por lo que les expuse la situación: delimitada en el terreno tiene A, descrita en la escritura de su parcela B y definida en catastro C, no podía decirles otra cosa... y me hubiese gustado decirles "ésta, la X".

   Les expliqué a continuación, que para poderles definir unos límites deberíamos realizar un estudio e investigación en el que les trazaría unos límites resultantes de ese estudio.
También les aclaré que podrían encontrarse con la sorpresa que quizá no tuvieran A o que tienen lo que describe en su escritura B e incluso otra superficie D.

   ¿Difícil de entender? Seguro que sí, pero actualmente salvo sentencia judicial o acta de acuerdo entre colindantes los límites no tienen fuerza jurídica.
Se quedó todo así. Pero hoy, después de 1 año vuelven a contactar conmigo por quieren vender...



    ¿Cómo vender un terreno cuya superficie no está clara?

   Esto no quiere decir que nuestro Informe Pericial les de valor jurídico a sus lindes, pero sí es la base para comenzar a aclarar qué ha pasado y actuar en consecuencia.

   Quizá les lleve a una demanda jurídica para solicitar lo que es de su propiedad o para rectificar su escritura a lo que físicamente tiene, todo dependerá de ese estudio. Pero de esta forma "la realidad física se adaptará a la realidad jurídica o la realidad jurídica se adaptará a la realidad físicia".

   Como un buen amigo me dijo: toda reivindicación tiene su momento sea a nivel social, a nivel personal o a nivel político.

   Con la Ley 13/2015 ha comenzado ese momento, no consiste en cambios radicales, consistirá en movimientos y pasos en donde la seguridad jurídica en los bienes inmuebles sea un hecho y no un "utopía".



jueves, 1 de febrero de 2018

LA IMPORTANCIA DE UN ACUERDO CON ACTA DE DESLINDE FIRMADA ENTRE COLINDANTES


Con esta afirmación comenzamos a narrar un caso real que comenzó en el año 2009 y actualmente por circunstancias que a continuación expondré se abrió de nuevo este año 2018.

Mes de agosto de 2009, una familia que ha heredado una parcela X, se pone en contacto con nosotros para definir los límites de esta parcela.

Esta parcela linda al Norte con un vecino que llamaremos a partir de ahora Juan G., al sur con Pedro H. al este con arroyo y al oeste con camino público.

Esta familia, que se pone en contacto con nosotros, quiere modificar dos de sus lindes porque en “Catastro” es incorrecta (eso nos dicen). Les hago saber que para modificar las lindes sería necesario que los colindantes afectados estuviesen presentes convocándoles un día concreto para su levantamiento y firma de actas, con acuerdo si es posible.
Llegamos a la parcela y nuestro cliente aparece, aparece también Pedro H. (colindante sur), pero Juan G.(colindante norte) no.

Realizamos el levantamiento en el límite norte por donde nos indica nuestro cliente y cuando llegamos al límite sur, que colinda con Pedro H., dejamos marcados los vértices con mojones (tochos de hierro), tomamos fotos y realizamos el Acta de Deslinde de acuerdo entre colindantes, en el que se firma que ambas partes colindantes entre sí, están de acuerdo que la delimitación se encuentra definida por donde se ha marcado, sin lugar a dudas, siendo testigo de todo el proceso nosotros como perito.


Les hago también saber a mis clientes, que la linde modificada con Juan G., al norte, quien no ha venido a la medición, al no tener un acta de acuerdo firmado entre ambos, no tiene más validez que la testifical suya. Hay que aclarar en este punto, que esta linde marcada, mitad era coincidente con el límite catastral y la otra mitad, Catastro había situado el límite excluyendo una casita de piedra (actualmente en ruinas) que era de su tatarabuelo. Esta aclaración es necesaria ya que, como en muchas ocasiones, la cartografía catastral en este punto tenía todos los visos de que estuviera mal definida.

Se entrega el Informe Técnico, con sus actas, planos y fotografías. Este Informe y plano servirá de base para escriturar e inscribir una parcela que pertenecía a su familia y no tenían documento público de propiedad, sólo tenían pagos de IBI realizados durante muchos años.

Pasan los años y esta familia vuelve a ponerse en contacto con nosotros porque el colindante norte, Juan G., que no había aparecido en el año 2009 en la definición de los límites, había comprado la parcela de Pedro H., que colindaba al sur y quería vallar.

Pequeño inciso: en todo este tiempo, mis clientes, habían hecho ya escritura de propiedad pero la subsanación de discrepancias en el catastro estaba pendiente. Nos encontramos con: una escritura con un plano diseñada por nosotros y una superficie total obtenida de las mediciones del año 2009 y un catastro con unos límites diferentes y una superficie, evidentemente no coincidente con las nuestras.

Acordamos cita en el terreno para el deslinde pertinente: estamos presentes mis clientes, el colindante, Juan G., ya propietario de la parcela norte y sur, su perito Ingeniero Técnico en Topografía y nosotros.




Juan G. hace indicarnos a través de su perito, que van a vallar por donde indica el plano que nos muestra: este plano es la cartografía catastral.

Pero cuál fue su sorpresa, cuando mostramos las firmas del Acta de acuerdo del año 2009 con el anterior propietario (el que le vendió) en el que ratificaba que los límites son los marcados en el plano que se adjuntaba en el Informe Técnico y daba su visto bueno con su firma y fotos en ese momento.

Y aquí vamos a responder a la pregunta del inicio de este artículo: la importancia de haber firmado esta Acta de Acuerdo entre colindantes en el año 2009, ha obligado a Juan G. a asumir y vallar la parcela en su linde sur por donde en su día se firmó. No hay lugar a dudas: firmas, fotos y acuerdo de acta.

Y os preguntaréis: ¿qué ha pasado con el límite norte?. Al no haber acuerdo, porque no estuvieron presentes y si no existe interés por ambas partes en solucionarlo, esta definición será llevada a un juicio en el que el juez dictaminará por dónde irá ese límite.

Un deslinde realizado con un Acta firmada entre colindantes, da tal fuerza jurídica a ese límite, que evita problemas futuros, costes adicionales y lo que es lo más importante da seguridad al tráfico inmobiliario de ese Bien Inmueble.

Si de todo este acto se hace un protocolo de trabajo, bajo unos estándares de calidad, conseguiremos que muchos de los problemas entre colindantes que actualmente existen, vayan desapareciendo.

Comenzar es un paso y en este camino estamos inmersos aquellos que formamos parte de la Asociación de Geómetras Expertos, definiendo un protocolo de actuación con unas exigencias de calidad y formación que dan valor a los bienes inmuebles delimitados de esta forma.


Nota: las fotografías no están relacionadas con esta narración.