jueves, 16 de mayo de 2013

MANUAL RÁPIDO DE LA SITUACIÓN DE VIVIENDAS EN SUELO NO URBANIZABLE




1.- Conocer a qué tipo de vivienda ilegal pertenece.

a) Viviendas que están disconformes con la normativa urbanística por infracción vigente.  Estas viviendas ubicadas en suelos de especial protección, dominio público o en suelos con riesgos naturales (inundaciones, erosión …).

b) Viviendas que están fuera de ordenación. Son aquellas que están disconformes con la normativa urbanística y no se pueden adaptar a la legalidad vigente. Pueden haberse construido de manera legal, pero al cambiarse la normativa, han pasado a ser ilegales, o se han construido de manera ilegal, pero ya al transcurrir el periodo de prescripción de la infracción sin que la Administración haya actuado, ha prescrito la acción.

c) Viviendas que cumplen la normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones y documentación que exige la legislación. En este caso forman parte aquellas viviendas que carecen de algún documento necesario (certificado final de obra, seguro decenal, licencia de ocupación, declaración de obra nueva…) o se han construido sin licencia y sin ningún tipo de supervisión.

2.- ¿Se puede legalizar?

En el caso a) NO. La infracción no prescribe jamás.

En el caso b) SI. Nos encontraríamos con los Asimilados fuera de ordenación o Viviendas Fuera de Ordenación, según sea el caso.(*)

En el caso c) SI. Las leyes autonómicas permiten tramitar un expediente de legalización, a posteriori, con independencia de las sanciones disciplinarias que procedan.(*)

3.- ¿Qué hacer?

Si usted es uno de los propietarios de una vivienda situada en Suelo No Urbanizable, el primer paso a dar, será conocer si en el Ayuntamiento donde se encuentra ubicada, existen las solicitudes y trámites necesarios para su posible legalización y ponerse en manos de profesionales, quienes redactarán y generarán toda la documentación necesaria para su correcta legalización, estudiando con anterioridad cada caso.

OBSERVACIONES (*):

RÉGIMEN DE SITUACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN

La Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación se reconocerá para aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras, construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística, fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya ha prescrito, es decir, ha transcurrido el plazo establecido legalmente- art 185.1 de la LOUA (anteriormente 4 años, desde la Ley 2/2012 de modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía , el plazo se establece en 6 años) sin que por parte de esta Administración se hubiera instruido expediente y recaído resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.
Solo se aplicará el régimen de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación cuando no se dé ninguna de las siguientes circunstancias:

  •  Que no hayan transcurrido más de cuatro años desde la finalización total de las obras. (ahora 6)
  •    Que las obras, construcciones o instalaciones invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial.
  •    Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.
  •    Los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Dicho reconocimiento será título suficiente para la prestación de los servicios por Empresa Suministradora- artº 175 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

RÉGIMEN DE SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN

La Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2007 (LOUA) establece que las construcciones o edificaciones existentes al tiempo de la aprobación de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con los mismos, quedarán en situación legal de fuera de ordenación. Con carácter general sólo podrán realizarse obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido.

EDIFICACIONES EXISTENTES EN SUELO NO URBANIZABLE ANTES DE LA LEY 19/1975 DE 2 DE MAYO: VIVIENDAS FUERA DE ORDENACIÓN

Según establece el Decreto 2/2012 de 10 de Enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, que no se ajustan a la ordenación territorial y urbanística, estarán en situación legal de fuera de ordenación.

Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3.

Para estas edificaciones en situación legal de fuera de ordenación procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización, si se mantiene el uso originario o, en el supuesto de cambio de uso, si el nuevo uso resulta compatible con la ordenación territorial y urbanística vigente. Para las edificaciones situadas en suelos de dominio público la concesión de licencia de ocupación o utilización se ajustará al régimen aplicable a dichos suelos.


martes, 7 de mayo de 2013

¿QUÉ ORGANISMO, ADMINISTRACIÓN O ENTIDAD LEGITIMAN EL DERECHO REAL SOBRE UNA SUPERFICIE FÍSICA DE TERRENO EN ESPAÑA?



   Para abordar esta pregunta, vamos a definir varios conceptos, ya comentados en otros artículos, en función de la entidad, organismo o administración que los tengan como elemento básico:

      1.- FINCA REGISTRAL: es el concepto jurídico sobre el que se construye el Registro de la Propiedad (sin fincas registrales no habría Registro de la Propiedad), sin llegar nunca a ser una realidad física delimitada, deslindada, georreferencia y definida físicamente en el terreno.

       Por lo tanto se definiría Finca Registral, como todo aquello que abre folio registral, que tienen entidad propia para ser considerada objeto del derecho de propiedad por alguien desde el punto de vista inmobiliario. Así, y al margen de las fincas físicas tal y como las entendemos, se consideran fincas registrales las concesiones administrativas, las cuotas indivisas de participación que dan derecho a usar un parking, o los pisos en régimen de propiedad horizontal.

        2.- PARCELA CATASTRAL: es el concepto fiscal sobre el que se construye el Catastro, un inventariado físico (que no la realidad física), sin llegar a dar una seguridad jurídica.

    Por lo tanto se podría definir la Parcela Catastral como bien inmueble con carácter tributario.

       3.- ESCRITURA PÚBLICA: es un documento en el que se hace constar ante Notario público un determinado hecho o derecho autorizado por un fedatario público (notario), que da fe sobre la Capacidad jurídica de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.

   Con la escritura por lo tanto se da plena autenticidad a las declaraciones emitidas ante el notario y a lo expresado por éste respecto de los hechos percibidos en el ejercicio de sus funciones, en los casos y con los requisitos que la ley establece.

EN REFERENICA AL PUNTO 1:

   Si el Registro es el órgano estatal que se ocupa de la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, ¿qué papel cumplen las llamadas “Bases Gráficas Registrales en el Registro?”.

   En referencia a un artículo de Joaquín Delgado Ramos, Notario y Registrador, llamado “Las Bases Gráficas Registrales y la Interoperabilidad Geográfica al servicio de la Seguridad Jurídica” , se puede leer en uno de sus apartados lo siguiente: “La finca registral es un concepto jurídico que ha de ser definido y delimitado por el registro de la propiedad (RP)”. (http://www.notariosyregistradores.com/TERRITORIO/2013-bases-graficas-registrales.html)

   ¿Quién dice que debe ser definido y delimitado por el Registro?, ¿los Registradores?, ¿son este colectivo, profesionales cualificados en la delimitación del territorio?.

    Es sorprendente como el “monopolio” registral no tiene cabida ninguna otra entidad o autoridad en la materia.



EN REFERENCIA AL PUNTO 2:

   En este sentido, sí que el Catastro podría dar un paso más, dando mayor calidad a las bases gráficas inventariadas. Queda mucho por recorrer y estamos a años luz de otros Catastros europeos.

   La definición de Parcela Catastral establecida por el organismo internacional de las Naciones Unidas WPLA (Worrking Party on Land Administration), consiste en un “área de terreno individual, o más concretamente de un volumen de espacio, sujeta a derechos reales de propiedad homogéneos y de titularidad única”.

   En conclusión se puede decir que el Catastro y el Registro son organismos públicos que deberían colaborar más estrechamente. Imponer el sistema de Bases Gráficas implantado por los Registro llamado Geobase, es un acto desde mi punto de vista, totalitario, en el que una de las partes actúa unilateralmente ante un problema real como es el de la DEFINICIÓN-DELIMITACIÓN GRÁFICA y FÍSICA de un bien inmueble.

   Hoy en día en España no existe organismo que de derecho real sobre un bien inmueble físico, perfectamente definido, deslindado y delimitado en el terreno.

   Recomiendo leer un artículo de Amalia Velasco Martín-Varés, encargada de las relaciones internacionales de la Dirección General del Catastro, donde nos expone cómo están definidos los Catastros en otros países a nivel mundial: Las Parcelas Catastrales

EN REFERENCIA AL PUNTO 3:

    Os dejo un enlace que también me ha parecido interesante y en él,  Rafael Cavallé Cruz, Notario, da su punto de vista en referencia a las Bases Gráficas Registrales: Geobase-Catastro