Después de leer el reportaje realizado por el Registrador de la propiedad y Notario Joaquín Delgado Ramos La desmitificación del colindante, he cogido “papel y lápiz” para tratar de plasmar una serie de conclusiones que he obtenido de este riguroso trabajo.
Resumo los tres supuestos a los que hace referencia:
1.- Requisitos para realizar la inmatriculación de una finca, en el que se aporta su base gráfica georerreferenciada.
- La representación gráfica que se presenta de la finca, debe ser coincidente con la descripción de la finca en lenguaje literario.
- También se puede presentar: certificado catastral, medición topográfica o una base gráfica administrativa.
En ninguno de los casos, la ley exige que la base gráfica de una finca necesite estar suscrita por los propietarios colindantes. La citada base gráfica es una afirmación de su propietario.
Además, el Registrador se asegurará de que la finca a inmatricular no se encontrara ya en su totalidad o en parte registrada. Para ello cuenta con su archivo registral oficial y otras herramientas como son las aplicaciones informáticas de gestión de base de datos (Geobase, Digreg…).
La probabilidad de detectar una finca ya inmatriculada, dependerá de la precisión de la descripción, gráfica o literal.
2.- Se pide inscribir por primera vez una determinada base gráfica, para una finca que no tiene base gráfica inscrita.
Para ello, debe haber congruencia entre la descripción literaria y la gráfica.
En caso de presentarse la certificación catastral descriptiva y gráfica, no hará falta ningún documento notarial (art. 53 13/1966). En el caso de ser otro tipo de bases gráficas, el titular registral deberá presentar un acta notarial donde describa la finca e incorpore la base gráfica.
En todo momento prevalecerán los derechos del colindante inscrito sobre el no inscrito.
Si dicha base gráfica coincide con la descripción literaria de la finca inscrita, se procede a la inscripción sin necesitar de la intervención de los supuestos colindantes.
Si no coincidiera habrá de obtenerse previamente una rectificación para adecuarla a través de expedientes de dominio o actas de notoriedad.
3.- Se pide rectificar la base gráfica previamente inscrita de una finca.
Este apartado merece la pena ser expresado íntegramente tal como ha sido publicado:
En este supuesto el registrador y sin necesidad de examinar el resto de su archivo, se encuentra directamente con un obstáculo registral en el historial registral de la propia finca. Por ello, la calificación registral casi con toda seguridad será negativa.
Y es que estaríamos ante la rectificación de un asiento registral, que ha de regirse, de manera específica, por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
Si la rectificación la pide el titular registral, habrá de acreditar el supuesto error o defecto de la base gráfica previamente inscrita que ahora se pretende rectificar, pero con las siguientes particularidades:
Si la rectificación la pide el titular registral, resulta que una vez inscrita una base gráfica que delimita el perímetro y los linderos de una finca, ya no cabe acudir al concepto registral de exceso o defecto de cabida, que está reservado sólo para la rectificación de la medición del área comprendida dentro de un recinto que permanece inalterado en su delimitación perimetral.
Por otra parte, si la base gráfica que pretende rectificar es aquélla con la que se inmatriculó la finca, es decir, con la que nació a la vida jurídica registral, habrían de cumplirse ahora y de nuevo los mismos requisitos del procedimiento inmatriculador, lo cual puede ser extremadamente complejo.
Y si la rectificación la pide un tercero, habrá de dirigir su demanda contra todos los titulares registrales de la finca y obtener sentencia favorable en el juicio declarativo correspondiente.
En cualquier caso, lo más relevante a efectos del presente trabajo es que la posición, intervención, o incluso el hipotético consentimiento del colindante no son determinantes para practicar o rechazar la rectificación solicitada.
Y no sólo eso. Incluso en la hipótesis más favorable, en la que imaginemos que la rectificación solicitada contara con el consentimiento de todos los propietarios colindantes, y todos esas propiedades colindantes estuvieran inmatriculadas, no procedería automáticamente la rectificación, pues puede encubrir algo más que un simple deslinde, como por ejemplo, una reparcelación parcial, o una normalización de finca, o una permuta de porciones colindantes para cuadrar fincas, en cuyo caso habría de exigirse la formalización de los negocios subyacentes, con el cumplimiento de todos los requisitos civiles, urbanísticos, fiscales o de otro tipo que fueran aplicables.
A modo de conclusión, se deduce de los supuestos anteriores que la BASE GRÁFICA DE UNA FINCA, es de gran importancia tanto para las inmatriculaciones existentes como para las futuras. Es fundamental pues, que el plano gráfico de la finca sea lo más exacto posible. Trabajo especialmente indicado para un profesional de la representación del territorio como es el Ingeniero Técnico en Topografía.
Puede darse el caso de que el Registrador no vea de vital importancia la precisión en la representación de los límites de la finca o los métodos utilizados en la definición del plano. El propietario debería pues, preocuparse de que el procedimiento seguido sea todo lo profesional que requiere su caso.
Tanto en la finca inmatriculada, como en la finca inmatriculada pero sin base gráfica, se debe tener la certeza y la seguridad de que la delimitación realizada en su finca y el plano trazado de la misma, se corresponden perfectamente con la realidad existente, ya que los problemas resultantes de una incorrecta medición de sus linderos puede conllevarle a un largo, complejo y costoso camino que no necesariamente obtenga los resultados deseados.
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