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viernes, 3 de agosto de 2012

UNA HISTORIA PARA CONTAR EN DÍAS DE TORMENTA:


   En algunas ocasiones surgen trabajos que van más allá de lo estrictamente técnico. Las especiales características de la zona o de la edificación, nos brindan la oportunidad no sólo de adquirir experiencias profesionales sino además vivir pequeñas aventuras.

   Nuestra historia comienza con los primeros tonos del otoño y los últimos coletazos de un verano seco y caluroso que se negaba a dejarnos. En una época relativamente tranquila en el terreno laborar, en la que solemos organizar y dar nuevas perspectivas a los proyectos de futuro, fuimos contratados para proceder al levantamiento y diseño de los planos actuales de un convento del S. XV.

   Emplazado en una pequeña localidad del interior de España con importante patrimonio histórico, el convento con sus imponentes muros protegían el interior como si de una fortaleza se tratase, evitando miradas curiosas que hacían mucho más enigmático el lugar.

   Tuvimos la oportunidad de recorrer todas las dependencias, distribuidas en tres plantas, un semisótano y una iglesia de gran superficie y hermoso contenido. Un antiguo hospital, amplia cocina y … los nichos vacíos de un cementerio, que hasta no hacía mucho, contenía los restos de las monjas fallecidas allí. Introducirnos con flexómetro en mano, no resultó nada agradable.

   Un entorno ideal para dejar correr la imaginación. A la media hora de comenzar a trabajar, la estación total dejó de medir. Una avería que no se pudo solventar y que requirió la sustitución y reorganización de todo nuestro trabajo.


 
   El diseño de los planos del edificio presentó bastante dificultad técnica. Las innumerables ampliaciones y reformas efectuadas sin rigor técnico alguno, definían un entramado de construcciones con muchísimos recovecos sin homogeneidad, ni lógica. Sencillamente durante siglos, las monjas habían efectuado los cambios que habían considerado oportuno sin tener en cuenta la visión de conjunto.

 
   La soledad se palpaba en el ambiente. Telarañas que cubrían zonas abandonadas años atrás, esqueletos de palomas, salas en completa oscuridad, murciélagos… No apto para topógrafos susceptibles o miedosos.

   Éramos los únicos que habíamos irrumpido en el lugar después de años cerrado, abandonado. Durante una semana, junto a mi ayudante, permanecimos en completa soledad recorriendo el interior de este edificio, representando cada rincón con los miles de puntos que conformarían las plantas y los alzados de aquel misterioso espacio. 

   Dejamos para el final la zona subterránea. Un área que durante un día entero estuvo aireándose. Aún así el olor nauseabundo de excrementos de animales varios, la humedad ambiental y la aportación de las cañerías, apenas se había reducido. Bromeamos comparándolo con la maldición de las pirámides y tumbas de los faraones, sin saber que tendrían algo en común. 

   Finalizado nuestro trabajo de campo, de regreso a Málaga, comenzamos a sentirnos mal: dolor de estómago y náuseas que desembocó en una gastroenteritis obligándonos a permanecer 3 días inmovilizados (vómitos, diarreas y algunas décimas de fiebre).

 
   Una vez recuperado el ánimo, comencé a estructurar el trabajo de oficina, volcando las fotografías tomadas para recordar todos los detalles.

   Observando una por una, encontré algo que me llamó la atención: en algunas de las dependencias del convento se podían apreciar puntos blancos con forma redonda.

   Movida por la curiosidad, busqué en nuestra gran enciclopedia del s. XXI, internet y encontré algo que me dejó trastocada. Expertos en temas paranormales llaman a estos puntos blancos, “orbes o esferas de luz” y según ellos, representan el cuerpo extenso, material, semimaterial o energético del espíritu de una persona fallecida. Tal vez fuesen simples motas de polvo que reflejaran la luz, quién sabe.

   Avería de la estación total, gastroenteritis, motas de luz en algunas dependencias… Muchas casualidades o causalidades, depende cómo se mire.

   Sobrevivimos sin secuelas y con una historia para contar.

 
Nota: las fotos no se corresponden con el relato narrado. Discreción profesional.

martes, 10 de julio de 2012

LOS LEVANTAMIENTOS CATASTRALES Y EL DE LA PROPIEDAD DE LA TIERRA: ESTUDIOS SOBRE TENECIA DE LA TIERRA REALIZADOS POR LA FAO



La organización de las Naciones Unidas para la agricultura y la alimentación (FAO), realizó en 1953 unos estudios con la finalidad de aclarar los problemas que planteaba la complicada reforma agraria en la estructura de un territorio.

Con estas miras, el experimentado en el campo del Registro de la Propiedad y en las Finanzas, Sir Bernard Binns, resumió en este libro el resultado de gran variedad de experiencias de otros autores, también con bastantes años de trabajo en la propiedad de la tierra.

Peter Dale, I.T. Topógrafo ha actualizado el material de Sir Bernard y teniendo en cuenta la tecnología actual y la función en estos momentos del catastro, ha preparado y obtenido el presente documento que hago referencia en esta breve noticia.

Cabe destacar la vigencia que tienen muchos de los resultados detallados en este documento y que a continuación me gustaría detallar:

  • Las técnicas de levantamiento catastral se basan en cinco principios fundamentales. El primero consiste en “trabajar del todo a las partes”, es decir establecer un marco inicial de puntos de control que a continuación se “desglosan” en redes más pequeñas con puntos más cercanos unos a otros. El segundo principio es el de coherencia, es decir que una vez establecida la red de orden superior, es posible trabajar con normas menos rigurosas en los órdenes inferiores sin afectar la precisión general del trabajo. El tercer principio conexo es el de economía, es decir que como una mayor precisión resulta en general más costosa, el topógrafo no debe tratar de obtener una precisión mayor de la necesaria y suficiente para alcanzar el objetivo que se persigue. El cuarto principio consiste en efectuar, siempre que sea posible, una verificación independiente de los datos. Por último, como cuestión de principio, en vista de que con el pasar del tiempo se producen cambios, es necesario establecer mecanismos para cerciorarse de que si se quiere seguir usándolo, el levantamiento ha de ser actualizado constantemente. 
  • Un catastro es un registro de fincas y de valores de la tierra y de los propietarios. En muchos países ya no existe un impuesto sobre la tierra y en la práctica el catastro tiene otras dos finalidades igualmente importantes: facilita la descripción precisa y la identificación de determinadas parcelas y sirve de registro permanente de derechos sobre la tierra.


  • Un registro de títulos apunta claramente a algo mucho más concreto. Cada parcela de tierra se inscribe originariamente en el registro como una unidad de propiedad.
  • Una planificación y desarrollo afortunados deben basarse en un conocimiento exacto de la situación. La administración ordenada y el uso de la tierra como fundamento necesario de la vida humana, deben igualmente basarse en el conocimiento. Los mapas a escala grande y los registros de los derechos de propiedad de la tierra, así como la descripción de los recursos naturales que contienen dichos mapas, son la base más firme para este tipo de conocimiento. Como registro de derechos, el mapa no tiene sustituto: no sin motivo la conminación eclesiástica se ha dirigido contra quien cambie las marcas de los linderos de su vecino. Los países más desarrollados y unos cuantos países menos desarrollados han reconocido estos hechos, y poseen mapas o registros adecuados, o los están preparando con toda la rapidez posible. No está fuera del alcance, ni siquiera de un gobierno relativamente pobre, la posibilidad de levantar mapas de sus territorios y establecer un registro de la propiedad de la tierra. Los gastos que se realicen en dichos trabajos se verán compensados con creces.


domingo, 29 de abril de 2012

VISTO BUENO A DOS SATÉLITES EUROPEOS DEL PROYECTO GALILEO



   Hace 10 años comenzó el proyecto denominado Galileo, en el que Europa podría independizarse totalmente en el sector de los sistemas mundiales de navegación (GNSS).

   Este proyecto consiste en el lanzamiento de un total de 30 satélites, de los que 27 de ellos estarán operativos y los tres restantes estarán en reserva. 

   Los satélites estarán distribuidos en tres planos inclinados con un ángulo de 56º con el ecuador y a 23.616 km de altitud. Este aumento del ángulo con respecto al plano ecuatorial, hará posible una mejora en la cobertura en países de Europa de latitudes altas, donde no está bien cubierta por el sistema actual GPS.

 El diseño de su estructura, permitirá situar diez satélites alrededor de cada plano, completando cada uno la órbita de la tierra en 14 horas. En cada uno de los planos se mantendrá un satélite de reserva activo que reemplazaría a cualquier satélite en caso de avería




   Las señales de Galileo, serán interoperables con las de las constelaciones GPS (GNSS desarrollado por EE.UU.) y GLONASS (GNSS desarrollado por Rusia), mejorando la cobertura en zonas de sombra y urbanas.

   El 21 de octubre de 2011 se pusieron en órbita 2 satélites en un cohete ruso, Soyuz, desde la base de Kourou en la Guayana francesa.



    Después de seis meses de espera y de pruebas, la agencia espacial Europea (ESA) le ha dado el visto bueno, funcionando a la perfección.

   Este verano se quiere lanzar 2 satélites más, incrementando en 4 la constelación en el año 2012, número mínimo necesario para el posicionamiento en X, Y, Z.

   No sabemos con certeza cuándo finalizará este proyecto, que lleva un retraso considerable, pero lo que sí se sabe que es una buena noticia y si todo se desarrolla correctamente, en el año 2015 habrá operativos 18 satélites, completando el sistema en el 2020.

 Bienvenidos y buena suerte en la consecución del proyecto.

   
 Fuente: Europapress




domingo, 15 de abril de 2012

LA IMPORTANCIA DE UNA CORRECTA BASE GRÁFICA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


   Después de leer el reportaje realizado por el Registrador de la propiedad y Notario Joaquín Delgado Ramos  La desmitificación del colindante, he cogido “papel y lápiz” para tratar de plasmar una serie de conclusiones que he obtenido de este riguroso trabajo.

   Resumo los tres supuestos a los que hace referencia:

1.- Requisitos para realizar la inmatriculación de una finca, en el que se aporta su base gráfica georerreferenciada.

  • La representación gráfica que se presenta de la finca, debe ser coincidente con la descripción de la finca en lenguaje literario.
  • También se puede presentar: certificado catastral, medición topográfica o una base gráfica administrativa.
   En ninguno de los casos, la ley exige que la base gráfica de una finca necesite estar suscrita por los propietarios colindantes. La citada base gráfica es una afirmación de su propietario.

   Además, el Registrador se asegurará de que la finca a inmatricular no se encontrara ya en su totalidad o en parte registrada. Para ello cuenta con su archivo registral oficial y otras herramientas como son las aplicaciones informáticas de gestión de base de datos (Geobase, Digreg…).

   La probabilidad de detectar una finca ya inmatriculada, dependerá de la precisión de la descripción, gráfica o literal

2.- Se pide inscribir por primera vez una determinada base gráfica, para una finca que no tiene base gráfica inscrita.

   Para ello, debe haber congruencia entre la descripción literaria y la gráfica.

   En caso de presentarse la certificación catastral descriptiva y gráfica, no hará falta ningún documento notarial (art. 53 13/1966). En el caso de ser otro tipo de bases gráficas, el titular registral deberá presentar un acta notarial donde describa la finca e incorpore la base gráfica.

   En todo momento prevalecerán los derechos del colindante inscrito sobre el no inscrito.

   Si dicha base gráfica coincide con la descripción literaria de la finca inscrita, se procede a la inscripción sin necesitar de la intervención de los supuestos colindantes.
Si no coincidiera habrá de obtenerse previamente una rectificación para adecuarla a través de expedientes de dominio o actas de notoriedad.

3.- Se pide rectificar la base gráfica previamente inscrita de una finca.
Este apartado merece la pena ser expresado íntegramente tal como ha sido publicado: 

En este supuesto el registrador y sin necesidad de examinar el resto de su archivo, se encuentra directamente con un obstáculo registral en el historial registral de la propia finca. Por ello, la calificación registral casi con toda seguridad será negativa.
Y es que estaríamos ante la rectificación de un asiento registral, que ha de regirse, de manera específica, por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Si la rectificación la pide el titular registral, habrá de acreditar el supuesto error o defecto de la base gráfica previamente inscrita que ahora se pretende rectificar, pero con las siguientes particularidades:

Si la rectificación la pide el titular registral, resulta que una vez inscrita una base gráfica que delimita el perímetro y los linderos de una finca, ya no cabe acudir al concepto registral de exceso o defecto de cabida, que está reservado sólo para la rectificación de la medición del área comprendida dentro de un recinto que permanece inalterado en su delimitación perimetral.

Por otra parte, si la base gráfica que pretende rectificar es aquélla con la que se inmatriculó la finca, es decir, con la que nació a la vida jurídica registral, habrían de cumplirse ahora y de nuevo los mismos requisitos del procedimiento inmatriculador, lo cual puede ser extremadamente complejo.

Y si la rectificación la pide un tercero, habrá de dirigir su demanda contra todos los titulares registrales de la finca y obtener sentencia favorable en el juicio declarativo correspondiente.
En cualquier caso, lo más relevante a efectos del presente trabajo es que la posición, intervención, o incluso el hipotético consentimiento del colindante no son determinantes para practicar o rechazar la rectificación solicitada.

Y no sólo eso. Incluso en la hipótesis más favorable, en la que imaginemos que la rectificación solicitada contara con el consentimiento de todos los propietarios colindantes, y todos esas propiedades colindantes estuvieran inmatriculadas, no procedería automáticamente la rectificación, pues puede encubrir algo más que un simple deslinde, como por ejemplo, una reparcelación parcial, o una normalización de finca, o una permuta de porciones colindantes para cuadrar fincas, en cuyo caso habría de exigirse la formalización de los negocios subyacentes, con el cumplimiento de todos los requisitos civiles, urbanísticos, fiscales o de otro tipo que fueran aplicables.


A modo de conclusión, se deduce de los supuestos anteriores que la BASE GRÁFICA DE UNA FINCA, es de gran importancia tanto para las inmatriculaciones existentes como para las futuras. Es fundamental pues, que el plano gráfico de la finca sea lo más exacto posible.  Trabajo especialmente indicado para un profesional de la representación del territorio como es el Ingeniero Técnico en Topografía.

 Puede darse el caso de que el Registrador no vea de vital importancia la precisión en la representación de los límites de la finca o los métodos utilizados en la definición del plano. El propietario debería pues, preocuparse de que el procedimiento seguido sea todo lo profesional que requiere su caso.

Tanto en la finca inmatriculada, como en la finca inmatriculada pero sin base gráfica, se debe tener la certeza y la seguridad de que la delimitación realizada en su finca y el plano trazado de la misma, se corresponden perfectamente con la realidad existente, ya que los problemas resultantes de una incorrecta medición de sus linderos puede conllevarle a un largo, complejo y costoso camino que no necesariamente obtenga los resultados deseados.

lunes, 9 de abril de 2012

CONCEPTO, FINES Y MEDIOS DEL CATASTRO Y DEL REGISTRO.

   Comparativa entre el Catastro y el Registro: concepto, fines y medios. Extractos obtenidos de la Ponencia ofrecida por el  Registrador de la Propiedad, Joaquín Delgado Ramos, en las Jornadas sobre las Bases gráficas Registrales y el Ingeniero Técnico en Topografía





   La pregunta de gran relevancia y a la que ninguna de las dos instituciones contestan con claridad es: ¿cuáles son los límites REALES de la propiedad inmueble?

   Pregunta fácil de contestar si esos inmuebles hubieran sido deslindados, medidos y registrados.



     El Catastro no ha realizado ningún tipo de deslinde a la hora de representar los límites de las parcelas y el Registro se basa en la descripción literal de la finca registrada o en la cartografía catastral NO DESLINDADA.

    Mucho queda por avanzar en la mejora del Catastro y del Registro para alcanzar la eficiencia de ambos.

viernes, 23 de marzo de 2012

LA REALIDAD CATASTRAL EN ESPAÑA, DESDE LA PERSPECTIVA DEL DEFENSOR DEL PUEBLO

   

    La oficina del Defensor del Pueblo, que dirige María Luisa Cava de Llano, ha elaborado el informe monográfico “La realidad catastral en España, desde la perspectiva del Defensor del Pueblo”.

  El catastro es un organismo dependiente del Estado, cuya base de datos constituye un elemento fundamental para la gestión de diversas figuras tributarias de la Hacienda Pública. Esta función eminentemente fiscal, ha ido transformándose hacia un registro de bienes inmuebles mutifuncional, donde las fincas están valoradas según mercado y cuyo mantenimiento requiere la colaboración activa de los ciudadanos y de otras entidades.

   Para la realización del informe, la Institución ha recogido información a partir de las investigaciones realizadas en la tramitación de las quejas ciudadanas. Además, se han enviado cuestionarios a 51 gerencias y se han realizado 22 visitas presenciales.

   La intención de la Defensoría es contribuir a mejorar las relaciones entre los ciudadanos y el Catastro, buscando un equilibrio entre la eficacia de su funcionamiento y la garantía de los derechos de estos últimos.

   Como resultado, se han formulado 42 recomendaciones hacia el funcionamiento de sus oficinas, su personal, tramitación de expedientes, dirigidas la Dirección General del Catastro y a la Secretaría de Estado de Hacienda y Presupuestos, con la intención de que el Catastro mejore su servicio y lo haga más accesible a los ciudadanos.

  A lo largo del informe se detectan varios problemas, entre los que se destacan:

DEFICIENCIAS EN EL CONOCIMIENTO DE CONVENIOS:
 el ciudadano cuando se dirige a la Gerencia Territorial Concreta y presenta su documentación para la tramitación del expediente, no es informado de la existencia de un convenio firmado con otro organismo sobre la materia que le afecta. Ésto conlleva a que la tramitación del procedimiento se demore de manera injustificada, repercutiendo finalmente en los intereses de los ciudadanos. 

   Para ello es fundamental que se instruya a los empleados públicos sobre los convenios que en esos momentos exista o incluso la posibilidad de que en los acuse de recibos u otros escritos que proporcione cada Gerencia, se haga una breve referencia del convenio suscrito y en qué consiste.

   Cabe destacar el Convenio firmado entre la Gerencia de Catastro y el Colegio de Ingenieros Técnicos en Topografía en Topografía desde el año 2007, mediante el cual se establece un Punto de Información Catastral (PIC) Ver más. 

DENUNCIAS EN LA DILACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS: ya sea entre el tiempo que transcurre entre la instancia que presenta el ciudadano para la subasanación o el tiempo que transcurre entre el procedimiento que se inicia hasta que se obtiene resolución.

SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS: se ha visto que muchas de las denuncias de los ciudadanos han sido desestimadas, mediante una resolución que se limita a recoger la presunción de certeza de los datos tributarios, sin motivar razones que existan para ésto.

INSUFICIENTE DOTACIÓN DE PERSONAL: una circunstancia que se encuentra detrás de los retrasos en la resolución de procedimientos. Según se pudo comprobar, las bajas médicas por enfermedad no se cubren. Tampoco las bajas por maternidad o paternidad. Además, existe una tendencia cada vez mayor a la amortización de plazas. De esta forma, si las vacantes representan hoy un 9% del personal del Catastro, en breve este porcentaje será muy superior.
 
   Por ello, la oficina del Defensor del Pueblo considera que, o bien se ralentiza el proceso de transformación en el que se encuentra inmerso el Catastro, o bien se asigna el personal suficiente para llevarlo a cabo.


INSPECCIÓN E INVESTIGACIÓN DE FINCAS SIN TITULAR: la Institución recomienda que se vuelquen los esfuerzos de la inspección en la investigación de fincas que actualmente no tienen titular, pues esto significa que no tributan. De la información obtenida a través de los más de 50 cuestionarios que cumplimentaron las gerencias, se desprende que en el año 2010 existían 726.156 bienes inmuebles sin titular, lo que quiere decir que no hay un sujeto pasivo que tribute por los mismos. La Administración debe insistir en reducir este número, ya que las fincas o bien pertenecen a la Hacienda Pública, o tienen un dueño que debe tributar por ellas.


VALORACIÓN CATASTRAL: estudia con detalle el procedimiento de valoración catastral,  que se toma como base de muchos impuestos. El valor catastral se asigna a todos los inmuebles partiendo de los fijados en las ponencias de valores, que se aprueban por la Dirección General del Catastro y tienen categoría normativa. Los valores se adoptan con referencia al mercado, pero el concepto “valor de mercado” entendido como un reflejo de la realidad socioeconómica, es un dato variable y dinámico que no casa bien con el estatismo de los procedimientos administrativos que tienen vocación de perdurar.


   Por ello, el procedimiento para la aprobación del valor catastral y sus actualizaciones se alzan, a juicio de la Defensoría, como el principal escollo para que los ciudadanos comprendan la actividad de la Dirección General del Catastro. A lo largo de 21 años de la aplicación de la Ley de Haciendas Locales el incremento de los valores catastrales asciende a un 57,19% de revalorización automática.


   Para el Defensor del Pueblo, el hecho de que el valor catastral se fije de forma unilateral por la Administración y que su desvirtuación precise de la impugnación por los interesados (lo que supone un coste importante para el ciudadano) así como el hecho de que los criterios para su cálculo sean genéricos y se establezcan de manera unitaria para todo el territorio nacional, provoca su alejamiento de los principios de justicia tributaria. Por ello, la asignación de los valores individuales a los bienes inmuebles debería ofrecer suficiente motivación y garantías para que el interesado pueda impugnarlo y defender sus derechos constitucionales.


   Así las cosas, en opinión de la Institución, la valoración catastral debe ser un sistema reglado, masivo, estable e independiente de la coyuntura de mercado. En este sentido, se han recibido numerosas quejas ciudadanas que denuncian que se ha incorporado una dinámica mercantil a las valoraciones, cuando lo cierto es que existen grandes diferencias entre poblaciones limítrofes, debido a factores como la existencia de polígonos industriales, la cercanía de infraestructuras de comunicación, actividad comercial, etc.


   La actividad frenética del mercado inmobiliario en la última década ha provocado la aprobación de ponencias de valores basadas en estudios de mercado insuficientes, ocasionando la nulidad de las mismas. Pese a ello, la Dirección General de Catastro no ha rectificado dichas ponencias, sin tener en cuenta las denuncias ciudadanas y municipales, hasta que se han estimado por sentencia firme, cuya tardanza ha incrementado el perjuicio para todos.


ACTUAL SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO: puede producir que algunos valores catastrales se encuentren fuera del límite legalmente fijado. De esta forma, aquellos valores asignados tras una ponencia que tomó las muestras en un mercado alcista como era el de 2007, se encuentran fuera de dicho límite. Además, en un mercado a la baja, los nuevos valores catastrales no tienen margen suficiente para absorber la pérdida de valor de los inmuebles. Ello ha sido objeto de numerosas quejas y ha dado lugar a que se plantee a la Dirección General del Catastro y a la Federación de Municipios y Provincias (FEMP), la necesidad de establecer alguna reducción en el valor catastral.


   El estudio ha generado un informe detallado del que se desprende la importancia y la necesidad de un buen Catastro en España, que debe mejorar y crecer día a día.

Fuentes: